美国购物中心空置率持续攀升,大型百货等“核心商家”撤离后小租户难以为继


美国零售业近期不断遭遇重创,对于购物中心来说,租户中的大型百货公司陷入困境是其最大的威胁。

梅西百货(Macy’s)这类大型百货公司对于购物中心的“生态系统”非常重要,它们通常被看作是商业地产中的“核心租户”,是保证客流量的关键因素。如果这些“核心租户”不能承诺长期续租,周边那些较小的零售商租户可能会拒绝入驻,或者是签订一份共同租赁条款来降低入驻风险——其中会约定,如果这些“核心租户”关张或撤离,购物中心需要减少其余租户的租金和运营费用。

核心租户的关键作用

商业地产咨询公司 A&G Realty Partners 联合总裁 Andy Graiser 表示,美国市场购物中心的空置率在持续攀升,它们的生死存亡和“核心租户”息息相关。

在过去的几年中,美国已经有数百间百货公司门店先后宣布关闭:Gordmans 和 Bon-Ton Stores 已经完成了破产清算,Sears 和 J.C. Penney 正在重组,Macy’s 则在关闭表现不佳的门店。(详见《华丽志》报道:零售疲软和大举关店,梅西百货 2016财年净利润下跌 43%

应对这样的现状,美国的购物中心在租赁政策上做出调整。在和较小的租户续签租约时,购物中心不再认同那些“共同租赁条款”,这也会导致续租的商户减少。即使有共同租赁条款,其本身为租户提供的保护也非常有限。购物中心很可能会推翻那些任何合法的租约条款,并且与购物中心“对抗”的成本也会非常高昂,最后一些租户只能妥协。

这一做法让许多购物中心内的租户遭受了巨大损失,儿童服饰零售商  Gymboree(金宝贝)和美国青少年服饰零售商 Rue21 先后破产。美国青少年时尚配饰零售商 Claire’s Stores 也于今年3月提交了 Chapter 11 破产保护申请,其 CEO Ron Marshall 在被问到是否可以使用共同租赁条款关闭门店时表示:“我们确实有一些门店签订了共同租赁条款,但数量并没有达到我们想要的水平。”

详见《华丽志》报道:

即使是规模较小的“核心租户”关闭或撤离后,也会对周围的租户产生重大影响。新泽西州运动零售商 Buddy’s Sports Corner 的所有者 Kurzweil 估计,自从新泽西州 Paramus Park 购物中心内的 Sears 百货公司于今年2月关闭以来,其位于购物中心侧翼的 Buddy’s Sports Corner 客流量已经下降了至少一半。

像 Paramus Park 这样的购物中心现在不仅面临着电商的挑战,也仍然有来自传统同行的竞争。该地区拥有密集的购物中心,尽管当地法律强制商店在周日必须关闭,这里仍然是零售商们的必争之地。

租户的其他选择

当然,租户还有其他选择:

  • 可以与购物中心谈判,缩短租约或降低租金
  • 签订特殊合约,只有当关键“核心租户”关闭或撤离时,才能退出租约
  • 作为最后的手段,可以申请破产,这将允许他们退出租约而不受处罚

第二点中的关键“核心租户”的定义也发生了变化。在某些情况下,它可能是一个占主导地位的大型零售商,也可能是一家业绩优异的连锁专卖店。

即便如此,购物中心仍将会继续承受压力。纽约房地产咨询公司 RCS Real Estate Advisors 负责人 Ivan Friedman 表示:“美国各地的零售店都在关闭,租户在续租时都会获得更低的租金。即使现在陷入困境,美国零售业仍然过剩约25%,这一现状还会继续下去。”

购物中心的转型

如今,应对越来越高的空置率,美国购物中心也开始采取其他应对措施,增加非传统租户,如牙科诊所等。在 Paramus Park 购物中心内,杂货店 Stew Leonard 和一家电影院将进驻 Sears 百货公司原来的位置,优衣库(Uniqlo)也将进驻附近的商铺。但 Kurzweil 表示,不确定还会有多少消费者愿意回到这家购物中心购物。

随着客流量的持续下降, Paramus Park 的一位租户 Harry Mahtani 也正在考虑撤离。他在这家购物中心的中心地段拥有一家同名珠宝店,但原本附近的Sears 百货已经撤离对他的生意造成了重大影响。他表示:“我们从未想过 Sears 百货这样的重量级商家也会关闭,我已经对这家购物中心不抱希望了。”

丨消息来源:彭博社和《华丽志》往期报道

丨图片来源:免费图片网站 Pixabay

丨责任编辑:刘隽


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