[华丽志]独家解密:希尔顿为何把纽约华尔道夫酒店资产卖给中国安邦保险


国庆节期间一条轰动大洋两岸的并购消息:希尔顿集团以 19.5亿美元,将自己的标志性酒店-纽约华尔道夫(Waldorf Astoria New York)所处的建筑所有权转让给了中国安邦保险集团,同时希尔顿集团也与新房东达成了长达 100年的酒店管理协议,传奇仍将继续。

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121年历史的纽约华尔道夫酒店位于曼哈顿的公园大道,拥有 1232个酒店房间,接待过包括罗斯福总统、温莎公爵夫妇、伊丽莎白泰勒、格蕾斯王妃在内数不清的历史名人。当前房价从 399美元每晚起,套房 699美元起,总统套房系列则从 1299美元起。简要历史:

  • 纽约华尔道夫酒店(Waldorf )由 William Waldorf Astor 成立于 1893年,最早位于纽约第五大道和33街的拐角处;
  • 几年后,加入隔壁由其堂弟 John Jacob Astor IV 创办的 Astoria 酒店体系,更名为 Waldorf-Astoria;
  • 1931年,纽约华尔道夫酒店搬到公园大道和50街相交处;
  • 1949年,被希尔顿酒店创始人 Conrad Hilton  收购,归属了希尔顿酒店集团。

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为什么希尔顿酒店要放弃这块风水宝地呢?参考我们今年七月发布的专稿“全球六大酒店集团2013年度业绩大PK” (点击链接),《华丽志》给出以下分析:

酒店行业近年盛行出售不动产,换取管理合同的轻资产战略,轻资产运营可以降低公司资本投入,提高资本回报率。

各大酒店目前自有物业的比重都已降得很低,其中洲际集团自有物业占比不到 0.2%,万豪自有物业占比也不足 1.2 %。而希尔顿集团自有物业比重则接近 4%。

去年底刚刚完成 IPO 、重回上市公司行列,希尔顿亟待改善财务表现回报股东,减轻账面资产,提高资本回报率。

另外,补充集团现金流,清偿债务也是当务之急:当年私募巨头黑石集团杠杆收购希尔顿,令其并背负上高达260亿美元的债务包袱,经过债务重组后,IPO 前仍有约130亿美元债务未清,负债率高居业内之首。

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据房产中介公司 CBRE 世邦魏理仕的专家称,此笔交易让纽约华尔道夫成为美国最贵的单体酒店建筑,更是中国资本在美国购买的最贵的现成房地产项目。

之前,中国资本购买的最贵美国房产是:今年初,曼哈顿通用汽车大厦 40%股权被包括SOHO中国联合创始人张欣在内的中国买家以 14亿美元收购。

此外,上海绿地集团今年购买了纽约布鲁克林区Atlantic Yards 房地产项目 70%的权益,去年底,上海复星集团以 7.25亿美元收购了位于曼哈顿的前大通银行总部大楼:1 Chase Manhattan Plaza。

Skift 网站援引 Real Capital 提供的数据:2014年中国资本在纽约地区购买的房产将达到 27亿美元(包括此笔华尔道夫),超过了 2013年的 26亿美元。


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