中国八大高端商业地产业绩一览：华润、恒隆、太古、九龙仓、华联、德基、瑞安、仁恒

王家琦 2024-08-01 21:24

作为奢侈品中国零售市场的风向标，本文《华丽志》汇总了华润集团、恒隆集团、太古地产、九龙仓集团、华联集团、德基集团、瑞安集团、仁恒置地等八大商业地产开发商及其旗下高端购物中心项目的最新表现，根据公开财报和第三方机构收集的数据，对比2023年以及2024年至今的最新表现，帮助大家管窥中国奢侈品市场和高端零售业的最新发展态势。

——华润集团——

华润置地是华润集团旗下地产业务公司。历经15年的发展，华润置地已形成了万象城、万象汇双产品线的战略布局。其中，万象城定位于一、二线城市的城市级购物中心，万象汇则定位为一、二线城市的区域购物中心及三、四线城市的城市级购物中心。此外，还包括以“街区+mall”打造的一站式潮流生活平台万象天地，外形宛若“春笋”的中国华润大厦等。

——2023年业绩表现：

集团：

2023全年，华润置地综合营业额同比增长21.3%至2511.4亿元人民币，归母净利润同比增长11.7%至313.7亿元人民币。购物中心实现租金收入179亿元，同比增长29.7%。

旗下购物中心：

2023年，旗下76座在营购物中心实现零售额1638.7亿元，同比增长44.2%。

2023年，集团旗下购物中心零售额增速跑赢市场，重奢及非重奢购物中心呈现均好表现，同比增幅分别为36.5%及49.7%，同店分别反弹24.3%及36.1%，重奢及非重奢零售占比维持在40：60。2023年，集团旗下购物中心客流超9.6亿人次，场均日客流同比提升35.4%，消费潜力释放带动零售增长，会员数量同比提升36%至4625万人，月均坪效同比提升30.6%至2914元/平米。全年实现10座购物中心及1座分期如期开业，重奢购物中心数量增至12家。年内新开业购物中心零售额及租金贡献占比均为2.0%，平均出租率96.2%。

——2024年最新营运表现及动态：

2024上半年，华润置地累计实现合同销售金额约1247.0亿元，总合同销售建筑面积约521.1万平方米，同比分别减少26.7%及25.7%。华润置地累计经常性业务收入约227.8亿元，同比增长14.2%，其中，经营性不动产业务租金收入约141.5亿元，同比增长16.5%。经营性不动产业务指投资物业租赁，包括购物中心、写字楼和酒店等。

年初至今，华润置地已开出7个购物中心，分别是武汉武昌万象城、常州万象城、贵阳万象城、合肥包河万象汇、邯郸万象汇、北京西北旺万象汇、嘉兴桐乡万象汇。今年7月，华润置地义乌天地正式开业，采用“街区+盒子”的复合模式。

2024年，集团计划在北京、深圳、南京、西安、长沙、郑州等地新开约16座购物中心。

——恒隆集团——

恒隆地产是恒隆集团旗下地产业务公司。恒隆地产于1990年代在内地主要城市建造、持有及管理多家商业综合项目，目前恒隆地产在中国内地营运10座购物商场项目，包括7个高端商场项目：上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场、沈阳市府恒隆广场、无锡恒隆广场、大连恒隆广场、昆明恒隆广场、武汉恒隆广场；3个次高端商场：沈阳皇城恒隆广场、济南恒隆广场、天津恒隆广场。

——2023年业绩表现

集团：

恒隆地产2023年营收同比下跌0.3%至103.16亿港元，且全部为物业租赁收入（本年并未实现物业销售收入）。

就内地物业租赁而言，商场仍然是最主要的营收来源，营收同比增长8%至49.63亿元。具体到内地商场，其中高端商场租赁营收同比上升9%，除沈阳市府恒隆广场外，其余的高端商场均录得不同程度的涨幅；次高端商场租赁收入则与2022 年持平。

旗下购物中心：

所有购物中心零售额均实现增长，上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场、沈阳市府恒隆广场、无锡恒隆广场、大连恒隆广场、昆明恒隆广场、武汉恒隆广场、沈阳皇城恒隆广场、济南恒隆广场、天津恒隆广场零售额分别同比增长24%、30%、44%、19%、8%、20%、44%、25%、41%。

恒隆地产从各个购物中心实现的租赁收入及租出率如下：

——2024年最新营运表现及动态

根据财报，上海恒隆广场即将进行扩建，计划在现有第二座办公楼旁的一座低层独立建筑中增加13%的零售空间。陈启宗曾在恒隆地产2023年年报《董事长致股东函》中透露，上海恒隆广场一直以来都有一份相当长的潜在租户候补名单，未来的新租户可能是哪些品牌，以及他们愿意支付的租金水平，“我们已经心里有数”。

集团还透露了杭州恒隆广场的近况：杭州恒隆广场预期于2024年起分阶段落成。

在发布财报的同时，恒隆地产及恒隆集团联合宣布，陈启宗将退任集团董事长、执行董事及执行委员会主席，并已建议并推选集团副董事长、执行董事及执行委员会成员陈文博为集团董事长及执行委员会主席，于2024年周年大会完结后生效。陈文博为陈启宗之子。

此外，今年6月，Chanel（香奈儿）上海恒隆广场的两层门店开启了重装升级，将扩店至B1层，成为涵盖沙龙等多种服务的四层大店。

今年7月底，集团公布了2024年中期业绩：营收同比增长17%至61.14亿港元，其中物业销售收入为12.28亿港元（2023年：无）。受内地奢侈品消费疲弱、香港零售及办公楼市况放缓和人民币兑港币贬值三大因素影响，物业租赁收入同比下滑 7%至48.86亿港元（2023年：52.37亿港元）。内地10个高端商场及次高端商场的运营情况如下：

——九龙仓集团——

九龙仓集团旗下内地购物中心包括：长沙国金中心、成都国金中心、重庆国金中心、大上海时代广场、上海会德丰国际广场、重庆时代广场、大连时代广场、长沙时代奥特莱斯、成都时代奥特莱斯等。

——2023年业绩表现

集团：

集团营收同比增长5%至189.5亿港元，营业利润同比增长4%至68.96亿港元，归母净利润扭亏为盈至9.45亿港元。

集团投资物业收入同比微跌1%至48.43亿港元，营业利润同比微跌1%至32.07亿港元。其中最为核心的内地投资物业（以成都IFS及长沙IFS为主，包含写字楼）收入同比微跌1%至47.57亿港元，营业利润同比微跌2%至31.6亿港元。

——2024年最新营运表现及动态

上半年，长沙IFS迎来多家重量级门店，包括2月份焕新升级的Converse匡威华中首家L1级别的门店、街头潮流品牌UNDEFEATED门店。

今年6月，重庆IFS和重庆时代广场与香港迪士尼乐园度假区一起打造“IFS圆梦之旅”及“达菲与好友假日萌游” 两个主题展览，首次将两大迪士尼人气IP“冰雪奇缘”、“达菲与好友”引入重庆。

——太古地产——

太古地产于1972年在香港成立，2012年在港交所主板上市，旗下经营业务主要包括商业、酒店、零售和住宅物业等。目前已经落成的内地购物中心包括北京三里屯太古里（全资）、北京颐堤港（持有50%权益）、广州太古汇（持有97%权益）、成都远洋太古里（全资）、上海兴业太古汇（持有50%权益）和上海前滩太古里（持有50%权益）。

——2023年业绩表现

集团：

集团营收同比增长6%至146.7亿港元，归母净利润同比下跌67%至26.37亿港元。

目前集团最主要的收入来源仍为投资物业，该部分收入同比增长9.6%至135.25亿港元，投资物业中最为核心的零售物业同比增长22%至71.43亿港元，零售物业以“太古里”和“太古汇”最具有知名度。就地区而言，2023年集团在中国内地零售物业租金收入总额同比增长42%至41.91亿港元，撇除租金支援及人民币价值变动影响，租金收入总额上升45%。

购物中心：

集团表示，在中国内地，随着防疫限制措施解除，人流显著改善，我们大部分购物商场的零售销售额大幅超越疫情前水平。2023年集团中国内地应占零售销售额（不包括汽车零售商的销售）上升46%。

北京三里屯太古里、成都太古里、广州太古汇、北京颐堤港、上海兴业太古汇及前滩太古里2023年零售销售额分别上升31%、33%、15%、27%、29%及79%。

——2024年最新营运表现及动态

今年5月，太古地产披露了2024年第一季度营运数据，具体情况如下：

今年6月，大型房地产开发商远洋集团（HK:03377）发布公告称，将转让北京颐堤港二期64.79%的股权及相关债权，总代价40亿元人民币，由中国人寿、太古地产联合接手。其中，中国人寿出资约31亿元，太古地产出资约9亿元，二者分别获得颐堤港二期49.895%、14.895%股权。颐堤港二期位于北京市朝阳区酒仙桥地区，拟开发为旗舰级商业综合大厦，将包括一座购物商场、多座办公楼和一家酒店，目前仍在建设阶段，预计2025年至2026年完工。由远洋集团与太古地产共同开发，目前分别持有该扩建项目64.79%及35%的权益。

此外，今年上半年集团旗下购物中心迎来多个重量级门店，包括ANTA SNEAKERVERSE安踏作品集白标首店、Jordan中国首家旗舰店Jordan World of Flight、lululemon亚洲最大门店入驻北京三里屯太古里，加拿大高端羽绒服品牌nobis中国首家精品店入驻成都太古里等。

——华联集团——

SKP是北京华联集团旗下的高端购物中心，2007年在北京开幕，2018年起，SKP向更多城市拓展并率先落地西安，2020年下半年，成都SKP和昆明SKP逐渐开工建设，2022年初，SKP宣布将落户杭州，2022年底，成都SKP开启试营业。2024年7月，武汉SKP正式营业。

SKP目前股东是RADIANCE INVESTMENT HOLDINGS PTE.LTD.（新加坡光辉投资控股私人有限）持股60%，华联集团持股40%。

——2023年业绩表现：

北京SKP2023年零售额为265亿元人民币，较2022年的239亿元增长10.8%，蝉联国内收入最高的购物商场。西安SKP为80亿元，略低于上一年的95亿元，新开业的成都SKP实现55亿元的零售额。

——2024年最新营运表现及动态

今年5月，爱马仕北京SKP专卖店正式焕新启幕，从原来的一层空间变成了两层空间，面积较之前大了一倍。门店设计灵感汲取自中国传统山水画，意在致敬传统文化与北京周边的山川美景。据了解，目前北京共有3家爱马仕专卖店，在中国内地共有34家门店。

今年7月，武汉SKP正式营业，项目由原汉街万达广场和楚河汉街二街区改造而成，营业面积约15万平方米，是全国第四座SKP，计划引进千余个国际品牌，其中200多个品牌首次进入武汉，Louis Vuitton、Gucci、Prada、Saint Laurent、Loewe、Bottega Veneta、Fendi、Miu Miu、Burberry、Moncler、Descente 等30余家国际品牌最新概念店已经进驻。

今年7月，华联股份发布公告称，公司与北京SKP签订《股权收购框架协议》，拟收购北京 SKP 持有的北京华联美好生活百货有限公司100%的股权。美好生活主要运营时尚精品百货 DT51 商业项目。由于北京 SKP 为华联股份控股股华联集团的控股子公司，本次交易构成了关联交易。DT51 于2023年1月正式开业，是北京华联美好生活百货有限公司（由北京SKP、华联股份联合成立）打造的时尚购物中心，为社区商业的升级项目。

——德基集团——

德基广场是南京本土地产开发商德基集团开发的当地唯一的单体全业态高端商业体。背靠有着“中华第一商圈”之名的南京新街口商圈，自2006年正式营业以来，德基广场在全国高端商业地产中名列前茅。

——2023年业绩表现：

2023年全年德基广场零售额239亿元，同比2022年增长13.9%。

——2024年最新营运表现及动态

上半年，德基广场共迎来多家首店品牌，包括Valentino Beauty全球首家色彩工坊精品店、Berluti江苏首店、周大福南京“颂”主题体验店、FILA第六代形象门店全国首店、WEILAN蔚蓝科技全国首家体验店、窗苔·现烤可颂蛋挞全国首店等。

今年5月，瑞士制表品牌宝玑“时艺寰宇”2024年全国巡展首站于南京德基广场揭开帷幕。

——瑞安集团——

瑞安房地产总部设于上海，是瑞安集团在中国内地的房地产公司，已落成的商业地产包括上海鸿寿坊、上海太平桥、瑞虹新城、虹桥天地、创智天地、INNO创智、南京INNO未来城、百子亭、南京国际金融中心、武汉天地、武汉光谷创新天地、佛山岭南天地、重庆天地等。

——2023年业绩表现：

集团

营收达97.52亿元，归母净利润达8.1亿元。包括合营公司及联营公司所持物业，2023年的租金及相关营收总额达32.43亿元，较2022年同比增长16%，其中76%来自上海的物业组合。

购物中心：

业绩年内增幅主要得益于上海蟠龙天地及上海鸿寿坊的开业带来的租金贡献。截至2023年12月31日，零售物业组合的出租率保持稳定，平均达91%。2023年，集团物业组合的销售额及客流量已分别提升到2021年同期水平的106%及110%。其中，上海蟠龙天地作为瑞安房地产首个“Urban Retreat 城市微度假”项目，开业第一周吸引超一百万消费者，截至2023年底客流量达1600万人次。

此外，2023年9月，瑞安房地产另一个城市更新项目——上海鸿寿坊正式揭幕，迅速成为城中最受追捧的热门地点之一。12月，大家人寿保险股份有限公司旗下投资公司——上海鸿瑞寿远咨询管理合伙企业（有限合伙）与集团达成协议，收购上海鸿寿坊项目的65%权益，初步作价12.06亿元人民币。集团表示，该交易符合集团的“轻资产策略”，透过与长期投资者建立战略合作伙伴关系，扩大资产管理组合。

——2024年最新营运表现及动态

今年5月，瑞安房地产宣布，在股东会议上，罗宝瑜以96.8%的赞成票重选为执行董事，5月28日起，罗宝瑜获委任为董事会副主席，以协助主席领导董事会决定公司发展方向。罗宝瑜为瑞安房地产主席罗康瑞之女，于2012年8月加入瑞安房地产。

——仁恒置地——

自1993年进军中国房地产市场以来，仁恒置地已成功开发了多个大型住宅物业以及综合商业体项目。目前，仁恒拥有核心的已完成投资和酒店物业组合包括成都仁恒置地广场、天津仁恒海河广场、珠海仁恒滨海中心、三亚海棠湾仁恒皇冠假日度假酒店、南京仁恒置地广场，以及深圳仁恒梦创广场等。

——2023年业绩表现：

集团：

营收434亿元，同比增长51.1%；地产营收381.4亿元，同比提升54.3%。2023年仁恒自持物业及酒店运营收入17.5亿元，同比上升32.2%。同时，期内深圳仁恒梦创广场和海口仁恒海棠公园作为新项目，商业入住率分别达到95%、96%的水平。

今年9月28日，苏州仁恒仓街正式开园。仁恒置地在深耕苏州20年后，位于古城核心区域，千年相门脚下，比邻平江路、拙政园、耦园等世界文化遗产，开出总建筑面积14万㎡的仓街项目，无疑是其倾注心血的重磅商业。

——2024年最新营运表现及动态

今年4月，法国时装品牌AMI主办，苏州仁恒仓街、苏州名城集团协办，AMI 2024秋冬系列苏州时装秀在拥有千年历史的相门城墙上盛大开场。这场大秀展示了 AMI 2024秋冬男装和女装系列的主要作品。此外，AMI 苏州首家精品店位于仁恒仓街。作为仁恒商业最新旗舰商业项目，仁恒仓街去年9月开园以来，与国际时尚品牌持续落地合作，以苏州在地文化元素打造多家苏州、江苏首店。仁恒仓街促进在地文化融入国际时尚，致力打造成为具备国际影响力的“世界秀场”。