全球最贵商业街！米兰蒙特拿破仑大街首次超越纽约第五大道 | 戴德梁行《2024年全球主要商业街租金报告》

尹雨泽 2024-11-22 20:32

日前，国际房地产咨询公司戴德梁行（Cushman & Wakefield）发布了《Main Streets Across The World 2024》（2024年全球主要商业街租金报告），提供了全球138个城市的总体租金洞察及年度对比。

今年第34版《全球主要商业街》报告的核心主题为“灵活性”（flexibility）和“实力”（strength），主要突出零售商如何应对挑战并为未来增长做好准备。

持续的低空置率凸显黄金地段的韧性

零售行业受到更广泛经济环境的冲击，其影响包括：生活成本迅速上升、消费者信心低迷以及经济增长疲软。在这些不利因素的推动下，奢侈品牌的收入增长显著放缓，从2022年的约15%下降到当前财年的0%-4%。然而，许多品牌仍实现了整体增长，这反映出其强大的内在实力。更乐观的是，随着全球范围内降息步伐的加快，这将推动经济复苏，缓解生活成本压力，并带来实际工资的增长——这些都将为零售行业带来重要的顺风助力。

报告表示，尽管面临近期挑战，但全球零售商仍致力于在核心黄金地段保持实体零售存在的优势，这从持续的极低空置率中可见一斑。

戴德梁行表示，在当前经济条件下，零售商需要在成本压力与不断变化的消费者忠诚偏好之间找到平衡。由于变化速度较快，品牌必须保持敏捷，并采用“数据优先”的策略推动创新，从而保持盈利能力。

同时，除了奢侈品牌以外的零售商也日益认识到核心黄金商业街的优势。所有零售商成功的共同要素是更加注重客户的重要性，以提升品牌形象并建立持续的忠诚度。在实体行业中，这一目标最有效的实现方式是专注于选择最优质的地理位置，并提供独特的消费体验。

这一转变导致了运动品牌、美妆品牌以及健康品牌对这些空间的竞争日益激烈。全球最具标志性的零售目的地仍然表现强劲。由于有限空间的竞争加剧，在报告跟踪的全球138个地点中，有超过一半的租金出现了同比增长，其中部分地区的增长尤为显著。

上图：今年第三季度及疫情前同期，各市场平均商业街租金变动对比

美洲租金表现强劲，米兰蒙特拿破仑大街问鼎榜首

全球租金平均水平已全面超过疫情前水平。在追踪的138个地点中，租金水平再次突破新高，目前平均比疫情前水平高出近6%，这得益于4.4%的年度租金增长（略低于前一年的4.8%）。这一成就在美洲早已实现，亚太地区目前也达成了这一目标，而欧洲仍在不断缩小差距。

全球范围内，57%（79个）地点的租金实现了正增长，仅有14%（19个）地点出现租金下降，其余29%（40个）地点的租金保持稳定。

按地区来看：

美洲地区仍是表现最强劲的区域（增长8.5%），其中，美国的年度租金增长10.9%，相比去年有显著提升。

相比之下，欧洲和亚太地区的租金增长有所放缓，分别为3.5%和3.1%，低于去年的4.2%和5.3%。欧洲地区的放缓表面上较为显著，但这一总体数据略显误导。去年欧洲的租金增长主要受到如土耳其等少数通胀高企市场的强劲表现驱动。如果排除这些市场，欧洲2023年的实际租金增长约为2.1%，而今年第三季度的数据表明增长势头有所加快。

按具体名次看：

米兰的蒙特拿破仑大街（Via Montenapoleone）超越纽约的第五大道（Fifth Avenue），成为全球租金最昂贵的零售街道。这是该报告历史上首次由欧洲街道占据榜首位置。这一变化反映了意大利街区过去两年超过30%的强劲租金增长，并因欧元兑美元升值而进一步增强。
第三名位置发生变动：伦敦的新邦德街（New Bond Street）超过中国香港的尖沙咀（Tsim Sha Tsui），将后者推至第4位。不过，今年中国香港仍实现了租金正增长。
巴黎的香榭丽舍大街（Avenue des Champs-Elysées）保持第5名，但东京银座（Ginza）的租金同比增长25%，与香榭丽舍大街的差距缩小。
排名变动总体有限：吉隆坡双子塔购物中心（Suria KLCC）和斯德哥尔摩的 Biblioteksgatan均上升两位，分别位列第19和第25位。而萨格勒布的Ilicia Street和圣保罗的Oscar Freire Jardin各下降两位，分别位列第37和第40位。

亚太地区印度班加罗尔领涨，南京新街口跌幅最大

在全球和地区趋势之下，各地市场表现差异显著，突显了市场表现的多样性。

—亚太地区—

租金最高的商业街：中国香港尖沙咀（主街），每平方英尺/年 1,607美元；
租金同比增幅最大的商业街：印度班加罗尔印地拉纳加尔100英尺路（Indiranagar 100 Feet Road），+32%，每平方英尺/年 47美元；
租金最低的商业街：印度金奈安娜纳加尔第二大道（Chennai Anna Nagar 2nd Avenue），每平方英尺/年 25美元
租金同比降幅最大的商业街：中国南京新街口，同比下滑23%，每平方英尺/年 369美元。

在亚太地区，商业街租金情况与所在地区的整体宏观经济表现密切相关。

例如，印度是世界上表现最强劲的经济体之一，这一趋势也体现在其强劲的商业街租金增长表现上。班加罗尔的 Indiranagar 100 Feet Road 领跑亚太，租金同比增长32%。印度其他地方的租金增长相对温和，浦那的 MG Road、孟买的 Fort/Fountain 和加尔各答的 Park Street 等均录得10%以上的年租金增长。在印度16个追踪地点的平均租金同比增长为9%。

东南亚经济体的表现也很强劲，部分原因是国内消费需求强劲，这促使雅加达和其他次区域的租金增长达到7%和1%-5%的区间。

日本的零售地点表现超出预期，逆转了之前的低增长趋势。过去4年稳定后，2024年日本的租金有所上涨。银座的租金同比增幅达到25%，而东京的表参道和大阪的御堂筋分别录得了14%和9%的租金增长。

在大中华区，中国国内消费疲软（由低迷的住宅市场带来的经济阻力造成的）抑制了零售租金增长。上海、深圳和广州追踪地点的租金小幅上涨，而其他地方的租金处于下行压力之下。南京和武汉是租金下滑的代表性地区，分别下降了23%和11%。

—美洲—

租金最高的商业街：美国纽约上第五大道（49街至60街），每平方英尺/年2,000美元。
租金同比增幅最大的商业街：美国迈阿密设计区，增长67%，每平方英尺/年500美元。
租金最低的商业街：阿根廷布宜诺斯艾利斯的佛罗里达街（科尔多瓦大街至科连特斯大街），每平方英尺/年 22美元。
租金同比降幅最大的商业街：加拿大温哥华的罗布森街，同比下滑-25%（每平方英尺/年 97美元）。

聚焦美国迈阿密的设计区（Design District），这一地区的商业街租金领跑全球，过去一年租金增长超过66%，过去四年累计增长达150%。这一快速增长反映了设计品牌、世界级餐厅和艺术装置对该区域旺盛的需求。设计区持续吸引租户和开发商兴趣，最近宣布将开发一个65,000平方英尺的综合项目，包含零售和办公空间。同在迈阿密的布里克尔大道走廊（Brickell Boulevard Corridor）和温伍德区域（Wynwood Region）也表现强劲，租金分别同比增长33%和25%。

聚焦美国其他地区，美国还有7条零售街在过去一年中实现了两位数的租金增长。不过，纽约、旧金山和华盛顿特区的租金持平，而西雅图CBD的租金下降了6%。

聚焦美洲其他地区，加拿大大部分城市的租金下降，反映出经济增长乏力和失业率上升的影响。不过，多伦多的布鲁尔街（Bloor Street）和卡尔加里的17大道（17th Avenue）逆势而上，租金分别增长15%和31%。

—欧洲—