日前，全球房地产服务公司 Cushman & Wakefield（戴德梁行）欧洲零售与休闲团队发布了2024年下半年欧洲零售地产租赁报告《European Retail Radar》，对全年的经济情况及零售地产租赁情况进行了总结。

报告表示，2024年，大多数欧盟国家和英国的经济均实现了正向但温和的增长。全年通胀率基本维持在2%的目标附近，在年末略有上升。尽管消费者信心在年末因地缘政治不确定性和疲软的宏观经济前景而略有减弱，但消费者支出在年末出现小幅上扬。此外，全球旅游人数预计已超过2019年的水平，创下新高，主要受到欧洲内部旅行增长以及美国游客激增的推动。

通过对2024年交付的超过2000笔租赁交易的分析，Cushman & Wakefield 表示，2024年的零售地产租赁市场活动水平与2023年的水平保持一致。同时，零售商正在寻求在最大化机遇的同时优化成本，选择合适的不动产战略比以往任何时候都更为关键，因为不动产仍然是零售商成功的核心要素之一。强调“质量优于数量”的理念，将其关键门店转变为战略目的地成为了他们的首要任务。

宏观背景数据

2024年，大多数欧洲经济体实现了积极但温和的增长。欧盟与欧元区的增长略超1%，英国的年增长率为0.8%。在整个欧盟内，增长趋势相对均衡，大多数国家在2024年的年化经济增长率在1%至3%之间。其中有六个国家的增速超过3%，包括西班牙，其增长率达到了3.6%，主要得益于蓬勃发展的旅游业和强劲的能源结构。仅三个国家出现了小幅的经济萎缩，如德国在截至2024年第三季度的年化GDP增长为-0.2%。

虽然2024年底通胀略有回升，但在整个欧盟和英国范围内仍保持在3%以下。服务成本上升仍是欧盟通胀的主要推动因素，而排名第二的食品成本则较去年有明显下降。尽管平均通胀率维持在约2.5%，但各国之间存在差异。欧元区和北欧一些国家的通胀率已跌破2%的目标线，而中欧、东欧和东南欧的一些国家通胀率则接近4%。由于经济、地缘政治等不确定因素仍对通胀构成威胁，欧洲主要央行在降息方面动作比预期更为谨慎。

尽管价格压力持续挑战消费者，但就业市场依然释放出积极信号，欧盟失业率在2024年底再次下降，创下历史新低。西班牙是唯一失业率仍为两位数的国家，有10个欧盟国家的失业率低于5%，其中捷克共和国和波兰的失业率最低。

上图：欧洲消费者信心变化趋势

2024年上半年，消费者信心持续回升，但在年末略有回落。全球不确定性持续影响消费者情绪，加之生活成本居高不下以及国内外政治局势紧张，进一步加剧了消费者的压力。在部分国家，政治环境的紧张导致消费者信心明显下降。尽管消费者信心有所下滑，但随着通胀放缓、工资增长加快，2024年末消费者支出在价值和数量上均略有上升，为整体零售行业带来了一些积极信号。

除此之外，2024年，欧洲的国际游客抵达量预计已超过2019年水平，创下历史新高，标志着旅游业在经历疫情低谷后实现强劲复苏。这一趋势凸显了欧洲旅游业的韧性和吸引力。法国、西班牙和希腊的旅游业增长尤为显著，游客数量比2019年高出约10%。

其中，欧洲内部短途旅行是此次复苏的关键驱动力，短途游客抵达量已显著超越2019年的水平。尽管长途旅游在过去几年中也出现明显反弹，但整体仍未恢复至疫情前的水平，主要受中国游客数量持续低迷的影响。由于中国经济仍面临一定挑战，来自中国的游客人数仅为2019年的一半左右。与此相对，来自美国的游客数量再次创下历史新高，这在很大程度上得益于美元兑欧元等欧洲货币的强势汇率，强化了前往欧洲消费对美国游客而言的吸引力。

零售租赁活动追踪

Cushman & Wakefield 追踪了在2024年在13个欧洲国家促成的2000多笔零售租赁交易，通过对这些交易的分析，报告深入剖析了2024年零售租户在细分市场、市场定位和门店面积等方面的动态变化。

按零售商行业看

与更广泛的零售趋势相一致，时尚行业仍是零售与休闲房地产中最活跃、最具主导地位的租户群体。2024年，时尚零售商的租赁面积占据总租赁面积的近40%，交易数量在Cushman & Wakefield的所有交易中占近三分之一。尽管交易数量较2023年减少了5%，但总租赁面积仅下降约2%。在2024年扩张最为积极的品牌中，运动服饰类品牌表现突出，包括 JD Sports、SportsDirect 等运动品零售商，以及 H&M 与 Inditex 等旗下的快时尚品牌。

其中，聚焦运动鞋零售商，许多品牌在疫情后时代专注于确保旗舰店的战略位置，优先选择一流的购物中心和高效能的商业街。同时，运动鞋品牌也越来越重视直营零售模式，在保持与多品牌零售商的强力合作伙伴关系的同时增开单品牌店。报告表示，实体店仍然是运动鞋零售商策略中的重要组成部分，不仅是展示品牌身份和遗产的窗口，提升品牌认知度，同时也是顾客与品牌产品互动、找到完美合脚鞋款的关键场所。对于运动鞋零售商来说，在竞争激烈的市场中，确保在正确的地点拥有合适的空间变得比以往任何时候都更为重要。

上图：按零售商所在行业看零售地产租赁表现

餐饮业仍是交易量第二活跃的行业。2024年，餐饮业租户的交易活跃度与2023年持平。交易数量增长了3%，但总租赁面积基本不变。主要的活跃品牌包括McDonald’s、KFC、Burger King 等成熟快餐品牌，以及 Hawaiian Poke Bowl 等正在扩张的新兴品牌，以及一系列珍珠奶茶品牌，如 Bubblify 和 Crazy Bubble。

个人用品类零售商占2024年总交易量的13%，位列第三。但这一行业的活动有所放缓，交易量下降了5%，租赁面积减少了24%。活跃品牌包括通信类零售商（如 Vodafone Ziggo、iServices），以及珠宝和配饰品牌（如 Claire’s、Lovisa、Pandora、Swarovski）。

混合商品零售商的活动也有所下降，交易量减少了12%，租赁面积减少7%。其中较为活跃的品牌包括 Normal 和 Miniso（名创优品）。

相比之下，休闲类运营商（如攀岩馆、蹦床公园和虚拟现实体验中心）的表现尤为亮眼。2024年该领域的交易数量同比增长15%，租赁面积增长20%。尽管从交易数量看，休闲业仍为最少，但从总租赁面积看，已跃升至样本中的第三大领域。

按零售商市场定位看

2024年，大众市场（Mass Market）零售商主导了零售租赁活动，占据了约70%的租赁面积和交易数量。尽管仍占主导地位，但大众市场零售商的活跃度略有放缓，交易数量同比下降2%，租赁面积减少6%。在大众市场租赁中，时尚类零售商占比最大（34%），其次为混合商品类（17%）、个人用品类（14%）以及健康与美容类（12%）。主要的活跃品牌包括 Normal、Vodafone、Claire’s、H&M 和 Tesco。

上图：按零售商市场定位看零售地产租赁表现

高端品牌（Premium）零售商占2024年总交易数量的9%。与2023年相比，高端品牌的租赁交易活动略有放缓，交易数量下降4%，在租赁面积方面下降更为明显，达24%。其中，近一半的交易来自高端时尚品牌，其次为高端健康与美容品牌。2024年最活跃的高端品牌包括 Oliver Bonas、Jo Malone（祖马珑）和 Aesop（伊索）。

奢侈品牌（Luxury）零售商的交易数量在2024年下降38%，占全部零售交易的约2%。虽然交易数量下降幅度较大，但租赁面积的减少幅度略小，下降22%。

总体来看，尽管大众市场仍是主力，高端与奢侈品牌的市场活动在2024年出现一定程度的收缩，反映出在不确定的宏观环境下，零售市场中的不同层级品牌采取了更为谨慎的扩张策略。

按店铺面积看

2024年零售与休闲房地产租赁市场仍以小型店铺为主导。

自2021年以来的整体样本显示，仅约20%的交易涉及面积超过600平方米的店铺，而超过1000平方米的店铺交易仅占约10%。与此同时，约四分之一的交易涉及面积不超过100平方米的小型单元。从整体趋势来看，平均店铺面积已从2021年的515平方米降至2024年的380平方米，显示出商户对于小型空间的偏好不断增强。其中，“个人服务类”与“家居与DIY类”的平均门店面积缩减最为显著，缩小幅度达到约三分之二。

上图：按租赁面积看零售地产租赁表现

在2024年，600平方米以下的小型单元占据了84%的交易总数，并贡献了约40%的总租赁面积，整体活动与2023年保持一致。同时，面积在1000至2000平方米之间的中型门店在交易数量与租赁面积方面亦与2023年持平。

相比之下，面积超过2000平方米的大型店铺在2024年的交易量下降了7%，租赁面积减少了20%。这种变化显示，除了休闲娱乐行业外，各类零售业态普遍更倾向于租用小型空间。600-1000平方米的中小型店铺也出现了交易数量与租赁面积均下降约10%的趋势，进一步印证了市场整体向小型化发展的特征。

零售租金走势回顾

截至2024年，2024年欧洲零售市场租金普遍走强，涵盖所有主要零售资产类别，整体呈现强劲复苏态势。其中，零售公园领涨，高街紧随其后，购物中心渐进提速，反映出零售物业价值的恢复与消费者行为的转变。

上图：不同类型资产的零售租金涨幅趋势

1、零售公园（Retail Parks）

• 在三大零售资产类型中，零售公园的租金增幅最为显著，相比2018年已实现新高。
• 原因在于零售公园灵活性强、便利性高，且目前优质场地供给有限，进一步推动租金上涨。
• 2024年，多数欧洲市场的核心租金再创新高，显示出强劲的增长动力。

2、高街（High Streets）

• 2024年，高街核心地段租金稳步上升，逼近2018年水平。
• 随着越来越多零售商将门店转型为“体验式消费目的地”，人流量显著回升。
• 稀缺的黄金地段以及增长的需求成为推动租金上涨的核心因素，带动高街市场复苏加快。

3、购物中心（Shopping Centres）

• 尽管购物中心的租金增幅略逊于零售公园与高街，但整体仍保持持续上涨趋势。
• 2024年，平均租金水平仅比2018年低1.5%，与历史高位逐渐接近。
• 随着消费者重返线下实体店，一线城市的优质购物中心资产租金正稳步回升。

细分市场关键亮点

截至2024年底，Cushman & Wakefield 对欧洲零售市场的追踪数据显示，零售租金正从前两年的低谷中逐步回升，大多数市场已实现企稳或回暖，区域间表现各异，关键亮点如下：

• 购物中心（Shopping Centres）方面，在追踪的 107个购物中心中，租金回升主要集中在波兰、葡萄牙和意大利，这几个国家的购物中心市场展现出更强的恢复力。整体而言，购物中心租金已触底，将进一步稳定或回升。
• 高街（High Streets）方面，在追踪的 209条高街中，奢侈品行业的高街租金涨幅最强劲，其高需求与低空置率形成正向推动力。表现突出的国家区域包括：意大利（核心街区租金增长领先全欧），匈牙利与波兰（高街市场亦表现不俗）。

综上，相较过去两年，欧洲各地零售市场整体已进入恢复轨道。中东欧市场（如波兰、匈牙利）与南欧市场（如意大利、葡萄牙）成为复苏引擎。奢侈品与高端零售需求依然强劲，推动核心商圈租金回暖。

2025年展望及零售商策略趋势

展望未来，Cushman & Wakefield 预计，欧洲经济将在2025年保持温和的经济增长轨迹。经济形势预计将在2025年继续改善，通胀稳定，经济增长温和，失业率较低。然而，2024年地缘政治的不确定性增加，预计这种不确定性将在2025年持续。

报告预计，大多数欧洲国家的通胀率将略高于2%，接近大多数央行设定的目标。预计中央银行将在2025年进一步降息，这可能会刺激进一步增长并减轻消费者压力，但这些措施将严重依赖于更广泛的宏观经济形势。

不考虑任何突发状况，短期内消费者信心将保持稳定或略有改善。尽管不确定性依然存在，限制了消费意愿，但消费者对总体经济形势的看法变得越来越乐观。随着消费者信心逐步改善，消费者支出的增长预计将保持温和。预计工资增长将可能推动消费增长，但也可能带来通胀压力。

零售商对未来的贸易前景更加乐观，但他们仍对近期可能发生的情况感到担忧：消费者信心依然脆弱，令零售商对销售表现感到担忧；运营成本（包括劳动力、能源、运输和库存）继续威胁零售商的利润空间；同时，随着全球贸易紧张局势的发展，零售商面临关于货源获取和支付价格的不确定性。以上这些挑战推动零售商调整他们的房地产投资策略，以帮助最大化销售收入，同时优化成本。

一方面，零售商们计划继续关注一流的地理位置和房地产资产，以通过选择吸引顾客的目的地和项目来最大化成功的潜力。

另一方面，零售商也正在调整他们的全球市场策略。不同的是，过去，零售商通常会通过在单一国家开设众多门店来创造足够的市场认知，随后再进入其他地区市场；而如今，许多扩张中的零售商计划开设更少的门店，同时专注于高质量的门店选址，这一位置策略往往是以城市为导向，而非以国家为导向，这意味着零售商在每个国家的“渗透”可能不如以往深入，但更具市场针对性和战略性。

上图：欧洲旅游业趋势预测

报告表示，这一房地产投资策略的改变也意味着拥有合适的物业对零售业务的成功与否而言更加关键。不过，位置适宜的空间仍然供不应求，这一点在核心区域更为明显，这种供应不足与零售商需求之间日益增长的紧张关系也带来了租金上涨的可能。未来，对零售空间的竞争预计将继续保持激烈态势，Cushman & Wakefield 预计，未来几年一线零售租金将继续上涨。

此外，Cushman & Wakefield 预计，欧洲的游客数量将继续增长，2025年访客到达量预计将创下历史新高：长途旅行者将在疫情旅行限制解除后首次超过2019年的到达水平，而短途和中途旅行者预计也将创下历史新高。来自中国的游客预计将继续增加，但增速仍将远低于2019年水平。其中，西欧和地中海地区的国家预计将吸引最多的游客，因为度假游客受消费者信心停滞和住宿及交通成本上升的影响更小。

｜消息来源：Cushman & Wakefield 官网及报告原文

｜图片来源：Cushman & Wakefield 报告原文

｜责任编辑：刘隽