戴德梁行《2023年全球主要商业街租金报告》:亚太增幅领跑全球,纽约第五大道蝉联榜首

尹雨泽 2023-11-27 21:58

11月21日,国际房地产咨询公司戴德梁行(Cushman & Wakefield)发布了《Main Streets Across The World 2023》(2023年全球主要商业街租金报告),探讨了零售业的近期前景以及全球顶级城市商圈的整体租金和排名变化,并分享了值得关注的关键指标和趋势,包括生活成本紧缩和电子商务的变化。

报告表示,随着全球对新冠疫情影响的持续摆脱,主要零售目的地继续复苏,在过去一年中主要商业街的租金大多呈正增长

  • 全球范围内,过去12个月主要商业街租金持续复苏,以当地货币计平均上涨4.8%,高于去年3.7%的增幅;
  • 亚太地区主要商业街租金以5.3%的增长率领先全球,较上一年1.1%的增长率大幅提高;
  • 美洲地区主要商业街租金同比增幅为5.2%;
  • 欧洲地区主要商业街2023年第三季度的租金增长率也从2022年第三季度的同比增长0.9%加速至如今的同比增长4.2%,不过这一较高增长率是由土耳其的异常增长推动的(排除土耳其影响,欧洲主要商业街租金的平均增长率为 2.1%);

具体来看,除了排名发生变化外,今年租金排名前十的主要商业街保持不变。其中,尽管租金与去年持平,但美国纽约第五大道(Fifth Avenue)仍在全球最昂贵购物街排名中位居榜首;意大利米兰的蒙特拿破仑大街(Via Monte Napoleone)由于零售租金在短短一年内大幅上涨20%至每平方米18,000欧元而从第三位上升至第二位,取代了中国香港尖沙咀街区(Tsim Sha Tsui)的地位。今年,尖沙咀街区的租金价值同比增长了4%(与新冠疫情之前相比仍下滑39%)

上图:2023年全球主要商业街租金排行(前49名)

此外,尽管自2019年以来租金下降了18%,巴黎香榭丽舍大街(The Avenue des Champs-Élysées)的租金水平仍排名第五,仅次于第四的伦敦新邦德街(New Bond Street),原因出于2024年巴黎奥运会的提振。

同时,排名、租金涨幅最大的商业街是土耳其伊斯坦布尔的 Centre-Istiklal 商业街,从31名上升至20名,严重的通货膨胀导致其租金在过去一年中上涨了一倍多

排名下滑的商业街中,最显著的是瑞典斯德哥尔摩的 Biblioteksgatan 街,尽管租金水平自去年以来有所增长,但其全球排名从第24位下滑3位至第27位,主要原因出于瑞典克朗的汇率逆风:瑞典克朗兑美元汇率跌至历史新低。

不过,尽管持续复苏,全球近60%市场的主要商业街租金仍低于疫情前水平。这一现象在欧洲最为明显,70%的主要商业街租金低于疫情前水平。相比之下,在美国,新冠疫情的影响已经翻过,其商业地产租赁市场较欧洲更具弹性。

——亚太地区

香港和东京的商业街占据了这一地区排行榜前八名中的六席。香港尖沙咀以每年每平方英尺 1,493 美元(1,996 美元)的租金位居榜首,其次是铜锣湾(Causeway Bay)。排在第三和第四位的是东京的银座(Ginza)表参道(Omotesandou),租金分别为每平方英尺每年 912 美元(1,219 美元)和每年每平方英尺 798 美元(1,067 美元)。

在中国内地上海的南京西路街区、南京新街口街区、北京 CBD、上海南京东路排名亚太地区11、12、14、15名,均较去年小幅下降(1名)或持平,租金涨幅分别为5%、3%、-3%、13%。此外,厦门SM城市广场的租金下滑26%,为亚太地区租金跌幅最大的商业区。

上图:亚太地区主要商业街租金排行(前17名)

——美洲地区

今年,美国的平均零售租金已超过疫情前的平均水平,只有31%主要商业街租金低于疫情前水平,其余69%均高于疫情前水平。戴德梁行指出,尽管人们担心通货膨胀导致消费下降,但奢侈品牌仍继续不断涌入蝉联租金榜首的纽约第五大道租金较新冠疫情之前高出14%

——欧洲地区

欧洲的主要商业街在全球最昂贵街道的排名中名列前茅。戴德梁行法国零售总监 Christian Dubois 表示,米兰蒙特拿破仑大街发生了两笔奢侈品精品店交易,这足以改变其排名。同时,报告表明,法国商业街在欧洲十大租金最高昂的购物街中占据了一半席位,这要归功于巴黎的奢侈品主干道香榭丽舍大街“近几个月以来在奥运会前景的推动下非常活跃”。

Christian Dubois 表示,“虽然2014年至2021年间我们平均每年仅看到两笔交易,但今年应该会看到9笔交易”。

其中,今年7月,LVMH集团从房地产上市公司  Gecina 手中收购了位于乔治五世大道拐角处、香榭丽舍大道101号的七层建筑,这座建筑也是 Louis Vuitton(路易威登)香榭丽舍大道旗舰店的所在地;随后的9月,Louis Vuitton (路易威登)接管了由香榭丽舍大街103号一直延伸至111号的建筑,并对其进行大规模的翻修工作。该建筑此前由卡塔尔政府持有,曾是法国汇丰银行的总部(详见《华丽志》历史报道:LVMH集团斥巨资收购路易威登巴黎香榭丽舍旗舰店所在建筑物路易威登将在巴黎香榭丽舍大街开设第二家门店)。

零售商加码旗舰店,黄金地段炙手可热

总体而言,标志性地段的门店仍炙手可热。戴德梁行欧洲、中东和非洲零售总监 Rob Travers 表示,“黄金零售地段的空置率仍然有限,这会导致竞争压力,当稀有地段出现时,竞争压力就会转嫁到租金上(从而推高租金)。虽然对消费者支出减少的担忧影响了经济但零售商仍然选择确保、巩固旗舰店在其目标市场所在地的存在”。

报告表示,驾驭市场需要深思熟虑地在短期灵活性和对长期战略优先事项的关注之间保持平衡,由于在一个市场中获得最佳选址的机会有限,因此品牌需要将近期成本与这些选址能够带来的长期利益以及在机会出现时不采取行动会导致的机会成本进行权衡

今年以来,对于这一点的例证不少,例如:

疫情后时代,零售业面临诸多挑战

戴德梁行报告表示,在经历了全球疫情的特殊时期后,零售业在过去一年中面临着新的挑战:更高的通货膨胀(尽管已有所缓解)、利率上升和经济增长放缓,这些因素的共同作用使消费者和零售商一同承受持续压力。使这些挑战更加复杂的是关于市中心主要 CBD 在疫情后的活力恢复问题。

与此同时,各国的国际旅游业也尚未完全恢复至疫情前的水平。2020年至2021年期间,国际旅行市场受到严重影响,全球客运量较2019年下降87%。不过,从2022年开始,国际旅行出现复苏,在全球层面上,截至2023年7月的国际客运量与疫情前的2019年相比仅低了10%。

上图:国际旅游业也尚未完全恢复至疫情前的水平

其中,欧洲继续领先,而亚太地区(下滑25%)的复苏则仍需更长的时间。

到目前为止,中国国际游客的旅行还没有实质性的回归。世界旅游联盟估计,2023年上半年,来自中国的国际出境游客较疫情前水平低50%。相比之下,在政府的促进下,中国国内旅游业占比接近90%。不过,尽管复苏缓慢,目前东南亚旅游目的地仍是中国国际旅游业的主要受益者,且已有更多的国家重新引入团体签证政策,预计到2025年将帮助中国国际旅游实现全面复苏

与此同时,在宏观层面,报告还重点关注了消费者支出的弹性。随着各国央行进入几十年来最激进的加息周期之一,消费者已经改变了支出模式,并在非自由支配支出方面占主导地位。对于奢侈品行业来说,这代表着在经历了一段时间的强有力财政刺激后,他们的客户群正在回归正常,但正如报告所指出的,销售增长正在放缓

与此同时,生活成本也在提高。戴德梁行表示,疫情期间创纪录的财政和货币刺激措施、加上供应链的瓶颈,导致许多产品和服务领域供不应求,进而导致价格上涨,并开始出现严重的通货膨胀周期。为此,许多经济体的央行都采取了激进的行动,以几十年来未见的速度提高利率,希望通过有效提高资金成本来抑制通货膨胀。这也对上至国家层面、下至家庭和个人产生了重大的影响,影响最明显的两个方面分别是经济增长预测和消费者信心。

对于除南美以外的所有地区,2024年的经济增长预计将低于2023年,美国、英国和欧洲的部分地区重则陷入轻度衰退,轻则处于衰退边缘。同样,由于提高利率的效果,消费者信心受到抑制,消费者信心维持在疫情期间的水平

上图:主要市场消费者信心波动(2000年至2023年)

除了主要奢侈品零售商的最新盈利数据普遍低于市场预期外,犯罪(特别是盗窃)数量的增加也是一个严重的副作用,各大品牌不得不因此增加预算确保其店内安全。最近的一项调查强调,各大品牌预计在未来三年平均将其安全预算增加28%,其中,RFID 和人工智能等技术是解决方案的一部分,店内安保人员的数量也需要增加。

因此,如何在不影响客户体验的前提下实现更高的安全性成为了一大挑战。奢侈品消费者越来越关注购买体验,这样的转变正以不同的方式显化:

  • 首先,品牌本身在向包括酒店、住宅、室内设计和酒店业等新的领域扩张,在客户体验上加倍下注,例如 LVMH 集团旗下的宝格丽酒店及度假村(Bulgari Hotels and Resorts)以及白马庄园酒店(Cheval Blanc Hotels)。
  • 其次,主要商业街的租户结构发生的明显变化也证明了客户体验趋势的升温,例如,美容服务和化妆品行业占比增多。
  • 此外,时尚、运动和休闲品牌也变得更加专注于策划高品质的店内体验,并对其旗舰店进行了重大投资。

对客户体验的重视也离不开具有丰富经验的高素质员工,员工作为品牌大使,代表着品牌的价值观,能够为购物者的体验以及公司的长期成功做出重大贡献,而留住这些员工则需要更高的工资。在广泛的经济放缓局势下,这也导致了世界各地的劳动力市场异常紧张。随着美国和欧洲大部分地区频繁发生的罢工,如何招聘、留住合格的劳动力成为了重中之重,也是品牌的一大难题

奢侈品零售业极具韧性,超过95%的品牌实现增长

不过,零售业直面这些困境,并证明了其韧性:全球前250家零售公司的收入在2022年同比增长8.5%,高于去年的5.2%。同样,在奢侈品领域,超过95%的品牌在2022年也实现了利润增长。其中,LVMH集团成为第一个市值达到5000亿美元的奢侈品公司。同时,尽管奢侈品行业整体放缓,但从最近2023年第三季度的盈利结果来看,奢侈品销售仍保持正增长

究其原因,戴德梁行表示,正如历史证据表明,奢侈品行业在经济低迷时期表现相对较好,因为生活成本上升对奢侈品消费者的影响更小。而在日本等一些市场,鉴于更为传统的资产类别回报率较低,富裕的消费者也正转向奢侈品牌,将其作为替代投资形式。这些因素意味着一个“K型”的前景:奢侈品和高端零售产品预计将在近期继续增长,而中端非必需品零售预计将进入衰退期

另外,在这个由消费驱动的行业,奢侈品零售商们更注重对可持续发展的投资:从供应链开始,这些企业倾向于采取采购公平道德的材料、在整个制造过程中提高员工工资,并同时减少碳排放和环境影响等措施,并利用实地的可持续发展活动来吸引他们的目标客户群体。

与此同时,戴德梁行表示,越来越多的零售商扩大他们的电子商务业务,并看到了可喜的进展。例如,Zara的线上销售额从2017年的10%增长到2022年的25%以上,达到近80亿欧元。这在一定程度上反映了消费者主力的代际变化:Z世代(1996年至2012年出生)已逐渐成为消费阶层中更为重要的一部分且在未来10年中,Z世代的消费增长速度将是其他世代的三倍,“这意味着电子商务的未来增长几乎是肯定的”。

不过,为提高线上销售水平而投放的社交媒体广告成本的上升也是品牌需要考虑的一环。据 戴德梁行估计,在过去的五年里,在线客户获取成本增加了60%,这进一步侵蚀了品牌的盈利能力,预计到2026年,全球数字广告支出将增长33%。同时,消费者隐私立法的增加也使社交媒体推送变得更加复杂。

综上,戴德梁行预计,2023年底至2024年可能仍将是一个具有挑战性的时期,但其对奢侈品行业的承受度有信心,认为这一行业将继续发展、以满足经济和社会的变化。

|消息来源:Cushman & Wakefield 戴德梁行官网及报告原文、Edgeprop、Costar、Fashion Network

|图片来源:Cushman & Wakefield 戴德梁行官网及报告原文

|责任编辑:LeZhi