2025年，意大利米兰零售市场的稳健态势得到进一步印证。根据商业地产研究公司 Engel & Völkers Commercial最新监测数据显示，米兰主要商业街的商铺空置率稳定在9%，年周转率达15%，呈现出充满活力、持续演进的状态。

报告指出：“近几个月来，米兰涌现出大量新店开业，其中不乏新兴品牌或国际品牌将这里选为战略展示窗口。在开设新店时，更倾向于选择战略位置优越、空间灵活的场地；同时，旗舰店和快闪店的关注度持续上升，这类业态能够将销售、社交互动与体验式内容完美结合。”

Engel & Völkers Commercial米兰-伦巴第地区授权合作人 Gianluca Sinisi指出，2025年米兰整体租金水平较2024年微涨约1.3%。“这一积极趋势得益于较低的空置率和活跃的市场环境——尽管各街道表现存在差异，但米兰零售市场的稳健性毋庸置疑。”

时尚四方区租金领涨，核心街区供需紧张

在米兰时尚四方区（Quadrilatero della moda）区域，租金水平依然居高不下且持续上涨。其中，蒙特拿破仑大街（via Montenapoleone）稳居租金榜首，每平方米年租金在1万至1.5万欧元之间（较2020年上涨56.2%），空置率几乎为零。该区域多数物业由老牌业主或机构投资者持有，他们出让资产的意愿极低，这也进一步巩固了整个街区的价值与声望。

除蒙特拿破仑大街外，时尚四方区内的其他街道租金同样大幅攀升：圣斯皮里托大街（via Santo Spirito）过去5年租金涨幅达272%；斯皮加大街（via della Spiga）每平方米最高租金从4000欧元升至9500欧元（涨幅128.5%）。此外，埃马努埃莱二世拱廊街（Galleria Vittorio Emanuele II）租金上涨37.5%，埃马努埃莱二世大街（corso Vittorio Emanuele II）上涨57%；圣安德烈大街（via Sant’Andrea）与奥雷菲奇大街（via Orefici）是少数维持原有租金区间的街道。

新兴商圈崛起，品牌布局聚焦“体验感”

米兰时尚零售领域活力十足：布雷拉区（Brera）新增勃肯（ Birkenstock）门店，与 Supreme、Stüssy、La Martina、Rains等品牌为邻；埃马努埃莱二世大街迎来露露乐蒙（ Lululemon）意大利首家品牌独立门店。蒙特拿破仑大街、埃马努埃莱二世拱廊街及盖·奥伦蒂广场（piazza Gae Aulenti）地面层的商铺入住率接近100%，足以证明这些区域对品牌和投资者的强大吸引力。

值得关注的是，盖·奥伦蒂广场在过去5年的零售租金涨幅达23%，随着安德玛（Under Armour）、戴森（Dyson）、耐克（Nike）等品牌入驻及萨洛蒙（Salomon）第二家门店开业，该区域正逐步成为米兰新兴的现代购物地标。

Gianluca Sinisi表示：“盖·奥伦蒂广场是时尚四方区的替代选择，目前已吸引众多国际高端品牌入驻，尽管尚未完全占据传统奢侈品牌市场。”。

街区表现分化，市场趋向“集中化”

报告指出，并非所有商业街都保持着同等活力：科莫大街（corso Como）因夜间安全感不足，吸引力有所下滑，每平方米租金维持在750至1000欧元的相对低位；布宜诺斯艾利斯大街（corso Buenos Aires）受消费者购买力下降及仍在进行的城市改造工程（尤其靠近洛雷托广场的路段）影响，成为少数租金微降的街道（跌幅0.9%）。不过，该街道仍是米兰客流量最大的商业街，日均人流量超4.2万人次，以意大利本土品牌为主。

与之相反，客流量排名第二、以本土品牌为核心的威尼斯大街（corso Venezia）正经历复兴，新店开业不断为其注入新的吸引力。

报告总结表示，米兰零售市场目前处于“理性调整期”，更倾向于聚焦成熟商圈和高吸引力区域，呈现“集中化”而非“扩张化”趋势。不过，正在推进及未来规划中的城市更新项目，将催生更多混合用途的新兴商圈，零售业态将与新城区发展形成互补。比如新门区（Porta Nuova）就是最明显的例子——项目启动多年后已成为成熟的购物目的地。

丨消息来源：Engel & Völkers Commercial报告原文

丨图片来源：华丽志

丨责任编辑：LeZhi